Прогноз цен на недвижимость в 2024 году

Если вы планируете в обозримом будущем обзаводиться собственным жильём или просто хотите быть в курсе ситуации в стране, то вам наверняка интересно узнать прогноз цен на недвижимость в 2024 году. И он представлен в данной статье.

Факторы, влияющие на ценообразование

Есть ряд факторов, непосредственно и прямо влияющих на ценовую политику застройщиков и планирующих продажу владельцев жилья. В 2024 году они останутся прежними, и в их число будут входить:

• Местонахождение объекта недвижимости. Так, в крупных городах жильё приобретается более часто, нежели в небольших населённых пунктах и тем более в сельских местностях. Это обусловлено наличием развитой и удобной инфраструктуры, более широким выбором рабочих мест, открывающимися перспективами. Оживлённость рынка недвижимости в городах-миллионниках будет сохраняться в 2024 году.
• Расположение недвижимости в пределах конкретного населённого пункта. Так, квартиры и коттеджи в центре стоят намного дороже, чем на окраине. Ещё практически в каждом городе есть районы благоприятные и спокойные, а также имеющие не самую хорошую репутацию.
• Инфраструктура, в которую входят подъездные пути для общественного и иного транспорта, наличие образовательных и медицинских учреждений, магазинов (в том числе шаговой доступности) и торговых центров.
• Год возведения здания. Чем постройка «моложе», тем меньше степень её износа, тем привлекательнее для потенциальных покупателей и, соответственно, дороже такой недвижимый объект.
• Этажность здания. Если речь идёт о недвижимости в многоэтажках, то неохотно приобретаются объекты на первых и последних этажах из-за особенностей их эксплуатации и характеристик.
• Коммуникации. Если объект имеет все инженерные сети (водопровод, электричество, газопровод, канализацию и отопление), то он будет стоить гораздо дороже, чем, например, постройка без газификации и отопительной системы.
• Уровень доходов населения. Как известно, спрос рождает предложение, а также напрямую влияет на ценовую политику продавцов и застройщиков. Не секрет, что в одних российских субъектах граждане имеют заработок гораздо больше, чем в других регионах. Логично, что недвижимость в развитых населённых пунктах, отличающихся высокими доходами населения, на порядок выше, чем в местностях, в которых россияне живут небогато или находятся буквально за порогом бедности.
• Время года. Оживление на рынке недвижимости обычно наблюдается весной, а летом наступает затишье.

Влияние этих неизменных факторов сохранится и будет наблюдаться в 2024 году, а также в течение текущего 2024-го.

Какова ситуация на 2024 год

Как складывается ситуация на рынке недвижимости в 2024 году? Хотя он только начался, уже обозначились основные тенденции. Рассмотрим их:

1. Концентрация рынка недвижимости. Сделки с недвижимыми объектами в 2024 году будут концентрироваться в отдельных регионах: наиболее благоприятных для проживания, предлагающих широкий выбор вакантных рабочих мест, развитых или стремительно развивающихся. Это, прежде всего, Ростов-на-Дону, Ставрополь, Краснодар, Москва. Как видно, концентрация наблюдается на юге и в центре России, что неудивительно.
2. Стабилизация цен на объекты новостроек. Так как рынок недвижимости продолжает концентрироваться, то спрос на объекты повышается. Но при этом покупательская способность граждан остаётся на прежнем уровне: их доходы практически не растут, и они не готовы тратить на жильё больше. Повышение стоимости привело бы к снижению спроса, поэтому для его поддержания и удовлетворения застройщики придерживаются стабильной и лояльной ценовой политики. Но это относится преимущественно к первичному рынку.
3. Снижение стоимости объектов вторичного рынка. «Вторичка» за прошедшие два-три года также претерпевала некоторые изменения. Во-первых, старые дома продолжают изнашиваться, что влияет на стоимость и неизбежно снижает её. Во-вторых, стоимостные показатели готовых объектов в течение 2018-го и 2019-го годов необоснованно повышались, так как наблюдался рост цен на прочее недвижимое имущество. В результате повышение будет сменяться снижением. В-третьих, спрос на «вторичку» снижается из-за желания россиян заселяться в новые только что сданные в эксплуатацию квартиры, а также из-за более выгодных условий ипотечного кредитования для новостроек (сниженных ставок, реализации различных государственных программ). В итоге цены на вторичные объекты несколько упадут.
4. Проектное финансирование, переход на использование эскроу-счетов (в связи с внесёнными в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве поправками). Договоры долевого участия, которые совсем недавно заключались повсеместно между застройщиками и дольщиками, постепенно отходят на второй план. Дело в том, что российское правительство решило защищать покупателей не сданных в эксплуатацию объектов посредством эскроу-счетов, на которых финансы «замораживаются» и хранятся до полной готовности квартир. Это, с одной стороны, хорошо, ведь мелкие и нечестные на руку застройщики покинут рынок недвижимости. Но, с другой стороны, оставшиеся крупные строительные компании, которые укрепят свои позиции, могут изменить ценовую политику в сторону увеличения стоимости жилья. Но сильно дорожать недвижимость не будет, ведь застройщики стремятся поддерживать спрос и вводить в эксплуатацию готовые объекты.
5. Снижение процентов по ипотечным кредитам вслед за уменьшением ключевой ставки Центробанка. На начало прошлого 2019-го года ставки были повышенными, но к концу они снизились во многих крупных банках на 1-2%. Это увеличило спрос на недвижимость и, соответственно, несколько повысило её стоимость.

Предполагаемые тенденции 2024 года

Как будут обстоять дела с ценами на недвижимость в 2024-ом году? Долгосрочные прогнозы делать непросто, а порой предугадать некоторые изменения просто невозможно. Но аналитики обозначили несколько возможных тенденций:

• Постепенное понижение ипотечных ставок. К 2024-2023 году они могут составлять в среднем 7-8% для стандартных базовых предложений. И так как для многих россиян жильё благодаря весьма выгодной ипотеке станет более доступным, спрос на недвижимость возрастёт, что способно привести к увеличению стоимости объектов.
• Переход от системы ДДУ к проектному финансированию и эскроу-счетам. Застройщикам дано всего три года на полный и окончательный переход к новым технологиям. Поэтому за данный период некоторые небольшие и не успевшие занять свои ниши на рынке компании будут стремиться сдавать максимальное количество объектов в рамках договоров долевого участия. Это увеличит предложение и, соответственно, спровоцирует падение цен. Но уже в 2024-ом году все застройщики будут осуществлять деятельность в рамках новой системы проектного финансирования, что повлечёт дополнительные расходы и увеличит себестоимость жилья. Кроме того, несколько снизится конкуренция из-за уменьшения числа строительных фирм, и это также позволит повышать цены на недвижимые объекты.
• Продолжение реализации гос. программ. Оно, как ни странно, провоцирует слабый рост цен, так как делает недвижимость более доступной для отдельной категории россиян, например, для семей с детьми.
• Увеличение объёмов строительства. По всей стране идут стройки, причём проекты не замораживаются, как было раньше. В результате можно предполагать большие количества недвижимых объектов, что может спровоцировать некоторое снижение стоимости, но не более чем на 5-7%. Такое понижение актуально для зданий, находящихся на завершающих этапах строительства и частично готовых к сдаче в эксплуатацию.
• Подорожание строительных материалов, которое спровоцирует рост цен на первичную недвижимость, сдаваемую в 2024 году. Так как себестоимость возводимых зданий неизбежно возрастёт, то застройщики для покрытия собственных расходов будут вынуждены несколько повышать стоимость. Но рост не будет стремительным и резким, ведь покупательская способность россиян не так высока.
• Ожидаемая консолидация рынка недвижимости. Это его состояние, при котором интересы покупателей и продавцов достигнут баланса (если составлять график, то на нём обнаружится прямая или ломаная линия с небольшими колебаниями высот). То есть спрос на недвижимые объекты и предложение примерно сравняются, что поспособствует и относительной стабилизации цен. Если данная тенденция будет актуальной в 2024 году и сохранится, то стремительного роста стоимости ждать не стоит.
• Уменьшение покупательской способности, спровоцированное невысокой платежеспособностью из-за снижения уровня доходов большинства россиян. У жителей РФ попросту нет денег на приобретение недвижимости, поэтому застройщикам и продавцам невыгодно сильно повышать цены.
• Рост инфляции. Да, всё в стране неизбежно дорожает, поэтому, с одной стороны, будет дорожать и жильё. Но, с другой стороны, увеличенные расходы на услуги, продукты и непродовольственные товары снижают покупательскую способность и спрос на недвижимое имущество.
• Популярность частного строительства. Всё чаще россияне выбирают дома и коттеджи, поэтому подобные объекты, скорее всего, в 2024 году будут дорожать.

Что будет происходить в столице

Как будет складываться ситуация с рынком недвижимости в Москве в 2024-ом году? Пока спрос на столичные объекты по-прежнему высок, поэтому значительного снижения цен вряд ли стоит ожидать. Но и сильно повышаться, по мнению экспертов, они тоже не будут. Дело в том, что объёмы строительства в Москве довольно велики: предложение может превысить спрос, что сделает имущество менее ликвидным. Поэтому владельцы недвижимости и застройщики, скорее всего, будут сдерживать стоимость или даже несколько снижать её, особенно в периоды затишья.

Изменения цен на недвижимость за прошедшие годы

Динамика цен на недвижимость в России нестабильна: падения сменялись скачками стоимости и периодами стабильности. Для наглядности статистика представлена в таблице:

Анализ статистических сведений показывает, что в большинстве регионов за прошедший 2019-ый год стоимость недвижимости выросла. В 2024-ом может сохраняться незначительное повышение стоимости отдельных объектов. Но некоторые эксперты сходятся во мнении, что рынок будет относительно стабильным, а в некоторых его сегментах стоит ожидать снижения стоимости, пусть и незначительного.

Точных данных о ценах на недвижимость в 2024 году пока нет, поэтому остаётся ждать и изучать прогнозы.